공공재개발 vs 민간재개발, 사업성이 높은 것은? 용적률·분담금·수익성 비교

<공공재개발 vs 민간재개발>

재개발 사업지를 살펴보다 보면 공공재개발과 민간재개발 가운데 어느 방식이 조합원에게 더 높은 사업성을 가져다주는지 궁금해지는데, 2026년에는 서울시의 신속통합기획과 사업성 보정계수 확대, 정부의 정비사업 금융지원까지 더해지면서 과거와 비교해 판단 기준이 상당히 달라졌습니다. 특히 2026년 8월까지 발표된 실제 사업장의 용적률과 공급 세대수를 살펴보면 공공과 민간 모두 사업성을 높일 수 있는 수단을 갖고 있어 단순히 어느 한쪽이 항상 유리하다고 보기는 어렵습니다.

1. 공공재개발과 민간재개발은 무엇이 다를까?

<공공재개발 vs 민간재개발>

공공재개발은 LH·SH 등 공공기관이 사업시행에 참여해 장기간 정체됐거나 사업성이 부족한 재개발구역의 사업을 정상화하는 방식이고, 민간재개발은 토지등소유자와 조합을 중심으로 사업을 추진하는 방식이라는 점이 가장 큰 차이입니다. 2026년 7월 시행 중인 도시정비법 제101조의5에 따르면 공공재개발은 도시계획위원회 등의 심의를 거쳐 법적상한용적률의 최대 120%까지 건축할 수 있어 용적률 측면에서 강력한 인센티브가 있습니다. 다만 늘어난 용적률 가운데 일정 부분은 국민주택규모 주택 등으로 공급해야 하는 만큼 단순히 용적률이 높아졌다는 이유만으로 조합원 수익이 같은 비율로 증가하는 것은 아닙니다.

2. 공공재개발은 사업성이 낮은 지역에서 강점이 크다

공공재개발의 가장 큰 장점은 기존 용도지역이나 낮은 용적률 때문에 민간 방식으로 사업성을 확보하기 어려웠던 지역을 고밀 개발로 전환할 가능성이 있다는 점입니다. 2026년 5월 공개된 서울 연희2 공공재개발 정비계획을 보면 총 1,067세대 가운데 분양 844세대, 임대 223세대로 계획됐고 제2종일반주거지역 일부에는 공공재개발 특례를 적용해 법적상한용적률 292.52%까지 계획됐습니다. 또 강남3구 최초 공공재개발인 거여새마을은 2026년 2월 사업시행계획 인가를 받아 최고 35층, 12개동, 총 1,678세대 규모로 사업이 진행되고 있어 공공재개발도 대규모 민간 브랜드 아파트 형태로 추진될 수 있음을 보여줍니다.

3. 2026년에는 민간재개발 사업성도 크게 좋아졌다

<공공재개발 vs 민간재개발>

최근에는 민간재개발도 신속통합기획과 사업성 보정계수를 활용하면서 과거보다 높은 용적률과 세대수를 확보하는 사례가 늘고 있습니다. 서울 중화2동 309-39 일대는 2026년 3월 사업성 보정계수 1.7과 제3종일반주거지역 상향을 적용해 용적률이 기존 계획 235%에서 299.63%로 높아졌으며 계획 세대수 역시 약 900세대에서 1,280세대로 약 42% 증가했습니다. 가장 최근인 2026년 8월 신속통합기획이 확정된 사당동 305-35 일대 역시 제3종일반주거지역 상향과 사업성 보정계수 1.17을 적용해 최고 34층, 약 970세대 규모로 계획돼 민간재개발에서도 사업성 개선 수단이 상당히 강해졌다는 점을 확인할 수 있습니다.

4. 용적률이 높다고 반드시 사업성이 높은 것은 아니다

재개발 사업성은 용적률보다 조합원에게 돌아가는 일반분양 물량과 예상 분양가, 공사비, 금융비용, 공공기여 규모를 함께 계산하는 것이 더 중요합니다. 공공재개발은 법적상한용적률의 최대 120%라는 장점이 있지만 증가한 용적률에 따른 공공주택 공급과 공공시행 비용 등을 함께 고려해야 하며, 국회예산정책처 자료에서도 공공정비사업이 조합방식보다 추가로 발생시키는 사업시행자 수수료 일부를 지원하기 위해 2026년도 예산안에 88억2,700만원의 신규 지원 예산이 편성된 바 있습니다. 반면 민간재개발은 공공재개발 특례는 없더라도 일반분양 물량을 충분히 확보할 수 있는 입지라면 조합원 수익성을 높이기 유리하고, 2026년 서울시의 사업성 보정계수는 사업 여건에 따라 1.0~2.0 범위에서 적용돼 이러한 격차를 상당 부분 줄여주고 있습니다.

5. 결국 공공재개발과 민간재개발 중 사업성이 높은 것은?

<공공재개발 vs 민간재개발>

서울 핵심 입지처럼 일반분양 가격이 높고 기존에도 충분한 용적률을 확보할 수 있으며 조합의 사업 추진력이 좋은 곳이라면 일반적으로 민간재개발이 조합원 수익 극대화 측면에서 유리할 가능성이 높습니다. 반대로 제1·2종 저층주거지역처럼 기존 용적률이 낮고 기반시설 부담이 크거나 주민 갈등으로 장기간 사업이 정체된 곳이라면 공공재개발의 용적률 완화와 행정지원으로 사업 자체를 성립시키는 것이 오히려 높은 사업성으로 이어질 수 있습니다. 특히 2026년 8월 정부는 재개발·재건축 사업의 신속 착공을 위해 세제·PF·이주비 등을 지원해 2030년까지 수도권 약 23만4,000호의 정상 착공을 지원하겠다고 발표했기 때문에 앞으로는 민간재개발의 사업 속도와 금융 여건도 이전보다 개선될 가능성을 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

6. 마무리｜여러 재개발 사례를 비교하면서 느낀 점

공공재개발과 민간재개발 자료를 계속 비교하다 보면 처음 생각했던 것처럼 ‘공공은 수익성이 낮고 민간은 무조건 수익성이 높다’는 단순한 공식이 실제 사업에서는 잘 맞지 않는다는 점을 느끼게 됩니다. 실제로 2026년 3월 중화2동 사례처럼 민간재개발에서도 사업성 보정계수와 종상향을 통해 세대수가 약 42% 늘어나는 사례가 등장하는 반면, 민간 방식으로는 사업 추진 자체가 어려운 지역에서는 공공재개발의 최대 120% 용적률 특례가 사업을 살리는 결정적인 역할을 할 수도 있습니다. 제가 자료를 볼 때는 공공인지 민간인지부터 판단하기보다 ‘전체 세대수－조합원·임대주택＝일반분양 가능 물량’을 먼저 확인하고 예상 일반분양 수입에서 공사비·금융비·공공기여를 빼보는 방식이 훨씬 현실적이었으며, 결국 사업성이 가장 높은 재개발은 공공 또는 민간이라는 이름보다 해당 구역의 대지지분과 용적률, 일반분양 물량, 분양가 그리고 조합원 분담금이 결정한다고 보는 것이 좋겠습니다.

부동산경제 스터디

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