계약갱신청구권 사용 방법 총정리｜집주인이 거절할 수 있는 경우는?

<계약갱신청구권 사용 방법>

전세나 월세 계약 만료가 가까워지면 계속 거주하고 싶은 임차인은 계약갱신청구권을 언제, 어떤 방법으로 사용해야 하는지 미리 확인할 필요가 있습니다. 특히 2026년에도 갱신계약 비중이 높은 만큼 행사 시기와 임대인의 정당한 거절 사유를 구분해 두면 불필요한 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.

1. 계약갱신청구권이란 무엇일까?

<계약갱신청구권 사용 방법>

계약갱신청구권은 주택 임차인이 일정한 요건을 갖춰 임대인에게 계약을 한 차례 더 갱신해 달라고 요구할 수 있는 권리입니다. 현행 주택임대차보호법상 임차인은 원칙적으로 1회 행사할 수 있고, 행사하면 임대차기간이 2년 연장되므로 흔히 기존 2년에 추가 2년을 더 거주할 수 있는 ‘2+2년’ 제도로 설명됩니다. 2026년 9월 18일 서울시가 공개한 자료를 보면 2026년 8월 서울 아파트 전세거래 가운데 갱신계약 비중은 58.9%였으며, 전세 갱신계약 중 계약갱신요구권을 사용한 비중은 48.7%였습니다. 다만 이 수치는 서울 아파트 전세거래를 대상으로 한 통계이므로 전국 주택시장 전체의 계약갱신 비율로 해석해서는 안 됩니다.

2. 계약갱신청구권은 언제 어떻게 사용해야 할까?

현재 계약갱신요구는 원칙적으로 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 행사해야 하므로 계약 만료일을 기준으로 미리 날짜를 계산해 두는 것이 좋습니다. 법에서 정한 별도의 신청서가 있는 것은 아니어서 구두, 문자메시지, 이메일 등으로 의사를 표시할 수 있지만, 나중에 분쟁이 발생할 가능성을 고려하면 문자·이메일·내용증명처럼 발송 내용과 도달 여부를 확인할 수 있는 방식이 안전합니다. 메시지를 보낼 때는 임대차 목적물, 계약 만료일, 임차인 이름과 함께 ‘주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 행사한다’는 의사를 명확하게 적어두는 편이 좋습니다. 특히 만료 직전에 연락하면 도달 시점을 두고 다툼이 생길 수 있으므로 가능한 한 기간 초반에 의사를 전달하고 임대인의 답변도 함께 보관하는 것이 좋습니다.

3. 갱신하면 계약기간과 보증금·월세는 어떻게 될까?

<계약갱신청구권 사용 방법>

계약갱신요구권을 적법하게 행사하면 갱신되는 임대차기간은 2년으로 봅니다. 갱신계약은 원칙적으로 기존 임대차와 같은 조건으로 이어지지만 보증금이나 월세는 법이 정한 범위에서 조정할 수 있으며, 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1, 즉 5%를 초과할 수 없습니다. 또한 임대차계약을 체결하거나 보증금·차임을 증액한 뒤 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다. 갱신 후 임차인이 사정상 먼저 이사를 해야 한다면 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생한다는 점도 알아두면 좋습니다.

4. 집주인이 계약갱신을 거절할 수 있는 경우는?

임대인은 단순히 새로운 세입자에게 더 높은 금액을 받고 싶다는 이유만으로 계약갱신요구를 거절할 수 있는 것은 아니며 법에서 정한 사유가 있어야 합니다. 대표적인 사유는 임차인이 2기분에 해당하는 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 임대인과 임차인이 합의하고 상당한 보상을 제공한 경우, 임대인 동의 없이 주택을 전대한 경우입니다. 여기에 임차인의 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우, 주택이 멸실돼 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우, 구체적인 철거·재건축 계획이나 안전상 문제 또는 다른 법령에 따라 철거·재건축이 필요한 경우도 포함됩니다. 임대인이나 임대인의 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우와 임차인이 의무를 현저히 위반해 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우도 법정 거절 사유에 해당합니다.

5. 집주인이 실거주를 이유로 거절하면 어떻게 확인할까?

<계약갱신청구권 사용 방법>

실거주는 계약갱신청구권 분쟁에서 자주 문제가 되는 부분으로, 임대인 본인뿐 아니라 임대인의 직계존속이나 직계비속이 실제 거주하려는 경우에도 갱신을 거절할 수 있습니다. 대법원은 임차인이 먼저 갱신을 요구했더라도 법정 갱신거절 기간 안이라면 임대인이나 임대인의 지위를 승계한 새 소유자가 실제 거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있다고 판단한 바 있습니다. 다만 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 갱신됐더라면 존속했을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대하면 임차인에 대한 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다. 손해배상액에 별도 합의가 없다면 법은 갱신거절 당시 환산월차임 3개월분, 새 임차인에게 받은 환산월차임과 종전 금액 차액의 2년분, 실제 손해액 가운데 큰 금액을 기준으로 정하도록 규정하고 있습니다.

6. 계약갱신청구권을 사용할 때 꼭 확인할 점과 마무리

임대차 계약을 여러 번 확인하다 보면 가장 큰 문제는 제도를 모르는 것보다 ‘언제 어떤 말을 했는지 기록이 남아 있지 않은 경우’에서 생기는 경우가 많습니다. 그래서 계약 만료일을 확인한 뒤 갱신요구가 가능한 기간에 문자나 내용증명 등으로 의사를 명확하게 전달하고, 임대료 조정이나 실거주 여부처럼 중요한 내용은 말로만 합의하지 않는 것이 좋습니다. 2026년 8월 서울 아파트 전세 갱신계약 비중이 58.9%까지 높아진 만큼 신규 계약뿐 아니라 기존 계약을 유지하려는 임차인과 임대인 모두 계약갱신 규정을 정확히 확인할 필요가 있습니다. 계약마다 체결 시점과 특약, 연체 여부, 실제 거주 사정 등이 다르므로 분쟁 가능성이 있다면 계약서와 관련 기록을 가지고 주택임대차분쟁조정위원회나 법률 전문가의 상담을 받아 판단하는 것이 안전합니다.

부동산경제 스터디

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