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전세나 월세 계약을 갱신할 때 임대료를 어디까지 올릴 수 있는지 몰라 계약 직전에 다시 확인하는 경우가 많습니다. 2026년 9월 기준 현행 제도와 최근 전월세 시장 데이터를 바탕으로 전월세상한제 적용 기준부터 5% 계산 방법, 신규계약과 갱신계약의 차이까지 정리해 보겠습니다.
1. 전월세상한제는 어떤 계약에 적용될까?
전월세상한제의 핵심은 현재 존속 중인 임대차계약에서 차임이나 보증금의 증액을 청구하거나 임차인이 계약갱신요구권을 행사하는 경우 임대료 인상폭을 제한하는 것입니다. 현행 주택임대차보호법상 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 5%를 초과할 수 없으며 지역별 사정을 고려해 지방자치단체가 5%보다 낮은 상한을 정할 수도 있습니다. 여기서 5%는 매번 반드시 올릴 수 있다는 의미가 아니라 법에서 허용하는 최대 범위를 뜻하기 때문에 실제 인상률은 당사자 협의에 따라 더 낮아질 수 있습니다. 따라서 주변 전세가격이나 월세가격이 많이 올랐다는 이유만으로 기존 계약의 임대료를 곧바로 시세 수준까지 올릴 수 있는 것은 아니며 현재 계약이 어떤 상태인지 먼저 확인해야 합니다.
2. 임대료는 1년마다 5%씩 올릴 수 있을까?
주택임대차보호법에는 임대차계약을 체결했거나 약정한 차임 또는 보증금을 한 번 증액한 뒤 1년 이내에는 다시 증액청구를 할 수 없도록 규정되어 있습니다. 예를 들어 2026년 3월에 보증금을 올렸다면 특별한 사정이 있더라도 같은 해 안에 다시 법정 증액청구를 하는 것은 제한됩니다. 그렇다고 1년이 지나는 순간 자동으로 5%가 인상되는 것도 아니며 임대인이 증액을 청구하고 임차인과 조정하는 절차가 필요합니다. 실무에서는 계약기간만 확인하기보다 최초 계약일과 최근 임대료를 변경한 날짜를 함께 기록해두는 것이 임대료 인상 시점을 판단하는 데 도움이 됩니다.
3. 전세 3억 원과 월세 100만 원이면 인상 한도는 얼마일까?
전세보증금이 3억 원이라면 5%는 1,500만 원이므로 단순 계산상 증액 후 보증금은 최대 3억1,500만 원이 됩니다. 월세가 100만 원이라면 5%는 5만 원이므로 월세만 증액하는 경우 105만 원이 계산상의 상한이 되고, 보증금이 5,000만 원이라면 250만 원을 더한 5,250만 원이 5% 기준 금액입니다. 다만 전세보증금 일부를 월세로 전환하거나 보증금과 월세의 구조 자체를 변경하는 경우에는 단순히 5%만 계산해서는 안 되고 주택임대차보호법상 월차임 전환율도 함께 확인해야 합니다. 계약서를 작성할 때는 기존 보증금과 월세, 변경 후 금액을 각각 표시해두면 이후 갱신이나 증액 시점을 확인하기가 훨씬 편리합니다.
4. 신규계약과 갱신계약도 모두 5% 제한을 받을까?
전월세상한제를 이해할 때 가장 중요한 부분 중 하나는 신규계약과 기존 계약의 증액을 구분하는 것입니다. 5% 임대료 상한은 기본적으로 존속 중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신요구권을 행사하는 경우 적용되므로, 기존 임차인이 나가고 새로운 임차인과 체결하는 신규계약까지 직전 임대료의 5%에 일률적으로 묶이는 구조는 아닙니다. 같은 임차인이 계속 거주하더라도 계약갱신요구권을 행사한 것인지 아니면 별도의 합의에 따라 새로운 조건으로 재계약한 것인지에 따라 법률관계가 달라질 수 있어 계약서를 작성할 때 계약 형태를 명확히 해두는 편이 좋습니다. 특히 계약갱신요구권을 행사해 갱신되는 경우에는 기존 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 보되 차임과 보증금은 법에서 정한 증감 범위 안에서 조정할 수 있습니다.
5. 2026년 전세시장 데이터를 보면 왜 갱신계약 확인이 중요할까?
한국부동산원 부동산통계정보시스템에 따르면 2026년 8월 전국 아파트 전세가격지수는 전월보다 0.44% 상승해 전세가격 상승 흐름이 이어졌습니다. 서울시가 2026년 9월 공개한 자료에서는 8월 서울 아파트 전세 거래량이 7,263건, 월세 거래량이 7,347건으로 전세와 월세 비중이 거의 절반씩을 차지했습니다. 특히 전체 전세거래 중 갱신계약 비중은 58.9%로 전월 53.0%, 전년 같은 달 43.7%보다 높아졌고, 갱신계약 가운데 계약갱신요구권을 사용한 비중은 48.7%로 집계됐습니다. 최근처럼 전세가격이 움직이는 시기에는 주변 시세만 보고 인상 금액을 결정하기보다는 현재 계약이 신규계약인지 갱신계약인지, 최근 증액 후 1년이 지났는지를 함께 확인하는 것이 중요합니다.
6. 마무리, 실제 계약에서는 5%보다 계약 상태를 먼저 보게 됩니다
임대차 계약을 여러 번 살펴보다 보면 처음에는 5%라는 숫자에 가장 눈이 가지만 실제 계약 단계에서는 현재 계약의 상태를 정확히 구분하는 일이 더 중요하다는 것을 느끼게 됩니다. 계약갱신요구권을 사용하는 갱신인지, 당사자 간 합의 재계약인지, 새로운 임차인과 체결하는 신규계약인지에 따라 확인할 부분이 달라지고 최근 임대료를 언제 올렸는지도 중요한 기준이 됩니다. 보증금이 증가하는 경우에는 계약서를 다시 작성하는 것에서 끝내지 말고 등기부등본의 새로운 권리관계를 확인하고 증액 부분에 대한 확정일자 등 권리보호 절차도 챙기는 편이 안전합니다. 결국 전월세상한제는 단순히 ‘5%까지 가능하다’고 기억하기보다 계약 형태, 갱신 여부, 직전 증액일과 변경 금액을 한꺼번에 확인하는 습관이 실제 임대차 관리에서 가장 도움이 되는 제도라고 생각합니다.
부동산경제 스터디
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