집주인 실거주 계약갱신 거절, 세입자는 나가야 할까? 최신 대법원 판결·손해배상 총정리

<집주인이 실거주한다고 계약갱신을 거절하면 어떻게 될까>

집주인이 직접 들어와 살겠다며 계약갱신을 거절하면 세입자는 무조건 이사해야 하는 걸까요? 2026년 10월 기준 주택임대차보호법과 최신 대법원 판결, 전세시장 통계를 바탕으로 실거주 갱신거절 요건부터 손해배상과 대응 방법까지 살펴보겠습니다.

1. 집주인의 실거주 통보만으로 계약갱신을 거절할 수 있을까?

<집주인이 실거주한다고 계약갱신을 거절하면 어떻게 될까>

주택임대차보호법 제6조의3에 따르면 집주인 본인이나 직계존속·직계비속이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우에는 세입자의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 세입자는 원칙적으로 계약갱신요구권을 한 번 행사할 수 있으며, 적법하게 갱신되면 임대차 기간은 2년으로 인정됩니다. 다만 집주인이 단순히 직접 살겠다는 의사를 전달했다고 해서 실거주 목적이 무조건 인정되는 것은 아닙니다. 대법원은 실제 거주하려는 의사의 진정성을 집주인이 증명해야 하며, 현재 주거 상황과 이사 준비 과정 등 여러 사정을 종합적으로 판단해야 한다고 봤습니다. 따라서 계약갱신을 거절당했다면 실거주 사유가 구체적인지, 법에서 정한 갱신거절 요건을 충족하는지 먼저 살펴볼 필요가 있습니다.

2. 계약갱신청구권 행사 기간과 실거주 증거는 어떻게 확인할까?

2026년 현재 일반적인 주택임대차계약에서는 세입자가 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신요구권을 행사해야 합니다. 이때 기존에 갱신요구권을 사용했는지와 갱신 요구가 집주인에게 언제 전달됐는지에 따라 법적 판단이 달라질 수 있습니다. 계약 연장을 원한다면 문자메시지나 이메일, 내용증명 등으로 갱신 의사를 명확하게 전달하고 관련 기록을 보관하는 것이 좋습니다. 집주인이 실거주를 주장한다면 누가 입주할 예정인지와 실제 입주 계획이 무엇인지 확인하고, 거절 통보의 날짜와 내용을 함께 정리해 두는 것이 도움이 됩니다. 갱신 요구의 효력이나 실거주 의사를 둘러싼 다툼이 발생했다면 주택임대차분쟁조정위원회 또는 법률 전문가를 통해 구체적인 상황을 검토할 수 있습니다.

3. 2026년 10월 전세시장 통계가 보여주는 계약갱신의 중요성

<집주인이 실거주한다고 계약갱신을 거절하면 어떻게 될까>

2026년 10월 14일 뉴스1 보도에 따르면 국토교통부 실거래가 공개시스템에 집계된 2026년 8월 서울 아파트 전세 계약 7,624건 중 갱신계약은 4,523건으로 나타났습니다. 전체 전세 계약에서 갱신계약이 차지하는 비중은 59.3%로, 같은 해 1월의 49.5%보다 9.8%포인트 높아졌습니다. 한국부동산원 통계를 인용한 해당 보도에서는 서울 아파트 전셋값이 2026년 10월 첫째 주인 5일 기준으로 연초 대비 8.31% 상승한 것으로 소개됐습니다. 새로운 전셋집을 구하는 비용 부담이 커지는 상황에서는 기존 계약을 유지하려는 세입자의 수요가 높아지고, 실거주를 이유로 한 계약갱신 거절도 민감한 문제가 될 수 있습니다. 다만 이러한 시장 통계만으로 개별 집주인의 실거주 의사가 진실인지 판단할 수는 없으므로 실제 계약 내용과 구체적인 사실관계를 확인해야 합니다.

4. 최신 대법원 판결, 집주인이 실제 거주했는데도 손해배상한 이유

2026년 9월 10일 대법원은 집주인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절한 뒤 새로운 세입자에게 주택을 임대한 사건에서 기존 세입자에 대한 손해배상 판결을 확정했습니다. 해당 사건에서는 기존 전세보증금이 6억 6,000만 원이었지만, 이후 새로운 임대차계약의 보증금은 8억 2,000만 원으로 1억 6,000만 원 높아졌습니다. 집주인은 약 1년 2개월 동안 실제로 해당 주택에 거주했으나, 기존 세입자의 계약이 갱신됐다면 거주할 수 있었던 기간이 끝나기 전에 다른 세입자와 계약을 체결했습니다. 집주인은 다른 부동산의 임대차보증금을 반환해야 하는 경제적 사정 때문에 재임대가 불가피했다고 주장했지만, 법원은 이러한 사정만으로 정당한 사유가 인정되기 어렵다고 판단했습니다. 결국 약 3,080만 원의 손해배상 판결이 확정되면서 집주인이 일정 기간 실제 거주했다는 사실만으로 이후 재임대에 대한 책임까지 면제되는 것은 아니라는 점이 확인됐습니다.

5. 실거주 후 재임대하면 손해배상은 얼마나 받을 수 있을까?

<집주인이 실거주한다고 계약갱신을 거절하면 어떻게 될까>

주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 실거주를 이유로 갱신을 거절한 집주인이 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 주택을 임대한 경우 세입자가 입은 손해를 배상하도록 규정하고 있습니다. 대법원은 2026년 9월 판결에서 정당한 사유가 인정되려면 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정이 발생했으며, 그 사정으로 인해 제3자에게 임대하는 것이 불가피했음을 집주인이 증명해야 한다고 판단했습니다. 거절 당시 손해배상액에 관한 별도 합의가 없다면 법에서는 기존 환산월차임의 3개월분, 기존과 새로운 환산월차임 차액의 2년분, 실제 발생한 손해액 가운데 가장 큰 금액을 배상액으로 정하고 있습니다. 전세계약도 보증금을 법정 환산 기준에 따라 월차임으로 계산하므로 월세가 없다는 이유만으로 손해배상액이 발생하지 않는 것은 아닙니다. 다만 실제 배상책임과 금액은 계약갱신 요구 여부, 재임대 시점, 정당한 사유의 존재, 손해 증빙 등을 종합적으로 검토해 판단해야 합니다.

6. 집주인과 세입자가 반드시 확인해야 할 사항 (마무리)

집주인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절했다면 세입자는 계약서와 갱신 요구 내역, 거절 통보 내용, 이사 관련 비용 자료 등을 날짜순으로 정리해 두는 것이 좋습니다. 이사 후 다른 사람이 입주한 것으로 의심된다면 국토교통부 실거래가 공개시스템 등 합법적으로 확인할 수 있는 자료를 살펴보고, 실제 제3자 임대 여부와 계약 시점을 확인할 필요가 있습니다. 집주인 역시 실제 입주 계획과 주거 이전 준비, 이후 예상하지 못한 사정이 발생했다면 그 경위와 불가피성을 보여줄 자료를 확보하는 것이 중요합니다. 실거주를 이유로 계약갱신을 거절하는 행위가 모두 위법한 것은 아니며, 다른 세입자에게 재임대했다고 해서 모든 사건에서 손해배상 책임이 자동으로 인정되는 것도 아닙니다. 결국 2026년 현재 가장 중요한 것은 실거주 의사의 진정성과 계약갱신 요건, 갱신됐을 기간 중 재임대의 정당한 사유를 정확하게 확인하고 객관적인 자료를 바탕으로 대응하는 것입니다.

부동산경제 스터디

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